Турция : Долевое строительство в Турции. Законодательная база

Закон о долевом строительстве в Турции

Как такового специального закона « О долевом строительстве » в Турции, в отличие от России не существует.

Законодательная база, на которой строятся отношения участников долевого строительства в России.

Основная проблема России состояла в том, что при заключении договора долевого участия в строительстве недвижимости последняя как объект права еще не существует. Поэтому точное указание предмета договора во многих случаях являлось затруднительным. Этим обстоятельством в свое время воспользовались многие неблагонадежные организации: застройщики, составлявшие типовые договоры, в которых заранее закладывались кабальные и невыгодные для граждан-потребителей условия реализации этих договоров. Во всех этих договорах граждане назывались инвесторами, а в качестве правового обоснования договора указывался Федеральный закон РФ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».

 Следовательно, права и обязанности сторон по договору предусматривались без учета требований Закона РФ «О защите прав потребителей» и главы 37 ГК РФ «Подряд».

В дальнейшем, когда многие из этих организаций-застройщиков не выполнили взятые на себя обязательства, сложилась неблагоприятная для граждан-потребителей ситуация. Гражданам попросту предлагалось получить обратно 100% вложенных инвестиций без учета того, что они вложили эти деньги в строительство конкретного жилищного объекта для своих личных нужд и что за прошедшее время цены на жилье выросли в два-три раза.

При том, что получение гражданами обратно вложенных денежных средств оказалось практически невозможным. Большинство организаций-застройщиков продолжают существовать только формально, в основном они фактически уже не существуют, а на их счетах нет ни одного рубля. Тем самым нарушаются основные принципы гражданского права: возмездность и обеспеченность договоров долевого участия в строительстве.

Казалось, что принятие специального Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» снимет все противоречия в действующем российском законодательстве и в правоприменительной практике. К сожалению, этого не произошло по разнеым причинам.

Участники долевого строительства в России все еще недостаточно защищены законом О долевом строительстве, и такие сделки все еще являются высокорисковыми.

О долевом строительстве в Турции

В Турции же даже нет понятия – «инвестор долевого строительства», он автоматически признается владельцем строящейся недвижимости. При этом документы о праве собственности на строящуюся квартиру (ТАПУ) дольщики могут получить уже в начале циклa долевого строительства, т.к. для государства строящийся объект уже прошел регистрацию прав собственности и на данном этапе полностью принадлежит инициатору стройки.

Право участника в долевом строительстве является первоначальным и оно не зависит от иных договоров, находящихся в цепочке между дольщиком и застройщиком.

Таким образом, сам договор долевого строительства является де юре ничем иным как договором о приобретении недвижимости на льготных условиях (участнику долевого строительства дается скидка в качестве премии за ожидание постройки готового объекта), чаще всего с отсрочкой платежа.

 При этом сам застройщик недвижимости является по отношению к долевому инвестору – подрядчиком. Что гарантирует долевому инвестору ответственное отношение застройщика к договору, т.к. в случае споров застройщик может понести не только административное наказание, но и уголовное (по статье «мошенничество» и ряду других статей законодательства Турецкой Республики).

Этот принцип работы объясняет тот факт, что в Турции и инициатор строительства и застройщик чаще всего является одним и тем же юридическим лицом, т.к. в случае недобропорядочности инициатора строительства ответственность перед участником долевого строительства лежит именно на застройщике.

Этот факт гарантирует долевому инвестору дострой объекта в срок согласно Гражданскому Кодексу Турецкой республики и закону о Собственности.

Законы регулирующие отношения дольщиков и застройщиков при участии в долевом строительстве в Турции

В турецком законодательстве существует ряд законов, регулирующих права на недвижимость при участии в долевом строительстве иностранных инвесторов.

Все положения этих законов базируются на безусловном праве собственности. В первую очередь это Конституция Турецкой республики.

Конституция Турецкой республики не делает различий по вопросу имущественных прав между турецкими гражданами и гражданами иностранными, как части основных прав и свобод. И хотя в статье 16 Первой главы “Общих положений” Второго раздела “Основных прав и обязанностей” сказано, что “Основные права и свободы иностранных граждан могут быть ограничены в соответствии с законом на основе международного права” – это говорит только о том, что ограничения в правах могут быть приняты только в соответствии с законом базирующемся на международном праве.

Если это касается недвижимости и долевого строительства, то примером может служить пресловутый «принцип взаимности», подробно описанный в законе №5444 от 7 января 2006 года "О приобретении недвижимости в Турции иностранными гражданами", который является основополагающим законом регулирующим права иностранцев, участвующих в долевом строительстве.

Он гласит, что если страна, гражданином которой является покупатель недвижимости на территории республики Турция, не предоставляет турецким гражданам равных имущественных прав на недвижимость, то и Турецкая республика вправе ограничить покупателя в правах. В настоящее время Турция соблюдает принцип взаимности с 112 странами, включая Россию.

 Российское законодательство разрешает турецким гражданам приобретать недвижимость в России на частное лицо, исключение составляют лишь земельные участки. Таким образом, с 1 января 2004 года Россия вошла в список из 24 стран, физические и юридические лица которых могут приобретать в собственность здания на территории Турции (при покупке строения земельный участок автоматически переходит в собственность покупателя).

Гражданский кодекс Турецкой республики в восьмой своей главе также не делает различия в правах между иностранными гражданами и гражданами турецкой республики. Положения ст. ст. 704-761 второй части Гражданского Кодекса Турецкой республики регулируют права на недвижимое имущество. Эти статьи также не предусматривают разницы в правах турецких и иностранных граждан на недвижимость.

Согласно ст. 35 Закона о собственности в Турции № 2644 от 22 декабря 1934 года у иностранцев закреплены равные турецким гражданам права на собственность. Закон № 4875 «О прямых иностранных инвестициях» закладывает принципы поощрения иностранных инвестиций в экономику Турции. Закон защищает права иностранных инвесторов в соответствии с международными стандартами и нормами права. Иностранные граждане могут свободно инвестировать денежные средства в экономику Турецкой Республики, если иное не предусмотрено в международных соглашениях и законодательных актах.

Иностранные инвестиции в Турции не могут быть национализированы или экспроприированы, если того не требуют интересы общества и только при полном возмещении их стоимости. Полностью отсутствует разница в правах на недвижимость между национальными и иностранными частными и корпоративными инвесторами. При этом прибыль, дивиденды, выручка от продажи собственности или ликвидации коммерческих организаций, а также основной капитал и проценты иностранных кредитов в турецкую экономику, через банки или частные финансовые компании могут быть свободно вывезены за границу.

И наконец, закон № 634 «О кондоминимуме», который регулирует имущественные права совместного пользования жилыми или офисными зданиями, который также не делает разницу между гражданами иностранных государств и турецкими гражданами.

Защита прав участников долевого строительства в Турции, сравнение с Российской практикой

Неразбериха в Российском законодательстве порождает споры о правовой природе права дольщика на квартиру: является ли оно первоначальным или производным.

Законом о долевом строительстве Российской Федерации так и не установлено это принципиальное различие. Если право дольщика производно, то юридическая судьба договоров, опосредующих возникновение этого права, имеет юридическое значение. В последнем случае право гражданина на получение квартиры может не возникнуть, если, например, участник одного из договоров не исполнил обязательства по оплате. Для наглядности приведем следующий довольно распространенный в российской практике долевого строительства пример.

Некий Дольщик заключает договор долевого строительства с Инициатором строительства, по которому Инициатор строительства за определенную плату обязуется передать дольщику в собственность квартиру. Однако у самого Инициатора строительства прав на квартиру тоже еще нет, поэтому Инициатор заключает договор подряда с Застройщиком, по которому Застройщик обязуется выполнить подрядные работы для Инициатора. Застройщик по некой причине не исполнил обязанность по выполнению работ, соответственно, Инициатор строительства прав на квартиру не получил. Однако Дольщик исполнил свою обязанность по оплате в полном объеме.

Если право производно - Дольщик может потребовать только возмещения убытков от непосредственного контрагента по договору - от Инициатора долевого строительства. А это означает, что участник долевого строительства как минимум упустит возможную прибыль от участия в долевом строительстве, а как максимум в силу изменения на рынке недвижимости может упустить возможность дальнейшего участия в долевом строительстве, т.к. его средства обесценятся.

Если право Дольщика первоначально, оно независимо от иных договоров, находящихся в цепочке между дольщиком и застройщиком. Соответственно, если гражданин исполнил свое обязательство по оплате, он имеет право требовать передачи квартиры независимо от того, исполнили ли участники иных договоров цепочки свои обязательства. Судебная практика российской Федерации по данному вопросу неоднозначна.

Долевое строительство в Турции базируется на законодательной основе безусловного права собственности, что гарантирует беспрекословное выполнение условий договора.