Греция : Покупка недвижимости в Греции

Греция. Шаг за шагом.

Действующее законодательство в сфере недвижимости и риэлторской деятельности1.Существуют ли ограничения для приобретения недвижимости иностранцами в Греции?

В некоторых приграничных районах, являющихся стратегически важными с точки зрения обороны страны и безопасности, недвижимость может приобретаться только по специальному разрешению властей. Контракты на покупку, заключенные без такого разрешения, считаются недействительными.

 Приграничными районами, о которых идет речь, считаются префектуры Лесбос (Мутилини), Хиос, Самос и Додеканэсэ, а также острова Скирос и Тира (Санторини) вместе с несколькими префектурами острова Крит - Чаниа, Ретимно и Ласити. Поскольку перечень означеных погранзон может быть в любой момент изменен декретом Президента, любому покупателю следует проконсультироваться с юристом, специализирующимся в сфере законодательства о недвижимости, прежде чем вступать в переговоры о сделке. Хотя данные ограничения в равной мере относятся и к грекам и к иностранцам, процедуры получения разрешения от властей различны.

Процедуры для граждан ЕС.
 
Греция является членом ЕС с 1981 года. Все граждане ЕС равноправны в Греции. Для покупки недвижимости в погранзоне они, также как и граждане Греции, должны обратиться в префектуру на территории которой находится приобретаемый объект.Заявление в префектуру должно содержать:

Процедуры для граждан других стран (не членов ЕС).

Граждане этих стран должны обращаться с заявлением на приобретение объекта в погранзоне в Министерство обороны Греции, которое кроме документов, перечисленных в предыдущих пунктах, потребует еще  топографический план объекта и местности вокруг него. В данном случае процесс согласования займет от 3 до 6 месяцев и также является бесплатным.

Существуют ли еще какие-либо ограничения на покупку и строительство недвижимости?

Кроме вышеуказанных существует и еще множество ограничений на приобретение, строительство и использование недвижимости в Греции как для самих греков, так и для иностранцев.
 
Защита природы и памятников.

Многие ограничения проистекают из закона о защите природы и памятников. Местные лесничества по требованию выдают специальные сертификаты, определяющие находится-ли приобретаемый объект в зоне охраняемых лесов.
Нельзя покупать недвижимость в зоне археологических раскопок. Владельцы некоторых домов, считающихся охраняемыми памятниками, должны за свой счет поддерживать объект в надлежащем состоянии. Участки земли по береговой линии также не могут приобретаться в собственность.

Строительные ограничения.

Нельзя застраивать зоны охраняемых лесов, зоны археологических памятников и раскопок. Минимальное расстояние строительства жилья от пляжей в прибрежной зоне - 35 метров.
Законы о строительстве в Греции раличают участки земли внутри зоны городской планировки и участки, находящиеся за чертой города. Объект недвижимости внутри городской зоны должен, как правило, иметь выход к городской улице, электричество, водопровод и телефонный кабель.
Строительство на участках более 4000 квадратных метров может быть разрешено за пределами зоны городской планировки. Различные коэфициенты, применяемые к зданиям и участкам, определяют максимальное количество разрешенных этажей и максимум занимаемой площади.

Регистр земли.

Законы 2308/1995 и 3212/2003 определяют параметры кадастра земли, который в Греции является нововведением. Каждый объект недвижимости теперь определяется 12ти или 16ти знаковым номером. С точки зрения закона, статус объекта, зарегистрированного в Регистре земли, является неоспоримо легитимным.
Необходимо отметить, что на островах Родос и Кос применяется местная система регистрации земли, сохранившаяся там еще со времен итальянской оккупации.

Что такое греческая система регистрации мортгейджей?

Регистр мортгейджей все еще существует в Греции, постепенно вытесняясь Регистром Земли. Он не содержит сведений о сделках, а представляет из себя 4 отдельных книги: регистр документов, регистр лиц, регистр акций (долей) и регистрационную книгу. Содержащиеся в данных книгах сведения определяют связь между определенным лицом и объектом недвижимости.Возможно-ли, чтобы в Греции, несмотря на зарегистрированную нотариально сделку и правильную регистрацию объекта, - право собственности на него так и не оказалось бы приобретенным?Именно потому сейчас и внедряется система Земельного Регистра, что Регистр Мортгейджей не смог заслужить доверия общественности в Греции.

Дело в том, что чиновники в Регистре Мортгейджей проверяют только самые общие соответствия документов с требованиями закона, но не проверяют суть сделки и, следовательно, законность самой регистрации.Получается, что покупатель может зарегистрировать сделку даже в отсутствие продавца как владельца. Но, так как по греческим законам даже добросовестный покупатель не может приобрести недвижимость у лица не являющегося владельцем объекта, то и регистрация  в Регистре Мортгейджей никак не гарантирует его прав. Следовательно, потенциальный покупатель должен с помощью юриста убедиться, что приобретаемый объект действительно принадлежит продавцу.

Из какой цены объекта исчисляется уровень налогов?
  
В районах городской планировки налогооблогаеая стоимость объекта исчисляется по так называемой "объективной шкале" и обычно на 20-50% ниже рыночной цены объекта. Поэтому из-за налогово-фискальных соображений стороны в сделке часто отмечают в контракте купли-продажи именно эту "объективную", а не рыночную цену объекта. Это разночтение в формально зафиксированной и реально согласованной цене может обернуться юридическим и финансовым риском для покупателя, особенно в случае ревизии или ануляции сделки.
В сельской местности система оценки основывается на изучении цены объекта в предыдущих сделках и цены близлежащих объектов. Проводится оценка местным налоговым органом.

Шесть шагов безопасной покупки недвижимости в Греции.

Шаг 1. Наем юриста.

Если сумма сделки в районе Афины/Пирей достигает 29,137 евро, а в любой другой части Греции 11,739 евро, то участие юриста при заключении контракта обязательно и это относится ко всем сторонам подписывающим контракт. Греческие юристы не только готовят проект контракта и консультируют по всем юридическим вопросам, но также обязаны выяснить (если объект еще не включен в систему Земельного Регистра) кто является реальным владельцем права собственности на данный объект. Несовершенство Регистра Мортгейджей ( о котором говорилось выше) заставляет юристов изучать историю объекта за 20 лет и больше. По греческим законам, если лицо в течение 20 лет фактически и добросовестно владеет объектом, то оно автоматически получает право собственности на него.Юрист также должен убедиться, что объект свободен от обременений всякого рода (мортгейджей, судебных требований и т.п.), что все налоги по объекту оплачены, строительные нормы соблюдены и разрешения правильно оформлены. Кроме всего перечисленного, как правило именно юрист ведет переговоры по контракту между сторонами.

Оплата юриста.

Греческий юридический кодекс (декрет 3026/1954) указывает минимальную ставку оплаты юридических услуг. Минимальный гонорар за сделку до 44 000 евро                             -   1%,
                                                от 44 021 до 1.467.000 евро          - 0,5%,
                                                 от 1.467.000 и выше                   - 0,4%Оплата юристу должна производиться до нотариального оформления сделки и 35% от выплаченной ему суммы перечисляется в соответствующую коллегию адвокатов. Данный гонорар выплачивается лишь за подготовку проекта контракта и обязательное присутствие юриста при его подписании. Что касается дополнительных поисков информации и юридических исследований (которые различны по объему и сложности в каждом конкретном случае), то они оплачиваются дополнительно.
Мы советуем, чтобы иностранные покупатели всегда обращались к известным юристам с хорошей репутацией и хорошим знанием языка клиента.

Шаг 2. Обращение за налоговым регистрационным номером.

В Греции необходимо получить налоговый регистрационный номер. Иностранцы получают его в специальном налоговом офисе для иностранцев - DOY Katoikon Exoterikou.

Шаг 3. Налог на передачу прав собственности.

Этот налог платит покупатель. Налог в настоящее время составляет 9% от цены на объекты до 15 000 евро и 11% на объекты дороже 15 000 евро.  В областях, где нет пожарных команд, этот налог составляет соответственно 7% и 9% от цены. Добавочный подоходный налог составляет 3% от уплаченного по вышеуказанной шкале налога на передачу прав собственности. Его также нужно оплатить.Покупка первого жилища для граждан Греции и Европейского Союза освобождается от налогов. Под это же освобождение от налога подпадают и те лица греческой национальности, которые хотя и не жили в Греции на момент покупки, но которые по крайней мере 6 лет работали за пределами Греции и были все это время зарегистрированы в греческих землячествах.Для одиноких покупателей освобожденными от налога являются 65 000 евро от цены квартиры и 30 000 евро от цены участка земли. Суммы сверх этих норм облагаются налогами по уже приведенной шкале. Кроме этого 100 000 евро от цены освобождаются от налогов для родителя, имеющего детей (независимо от семейного положения). К этой освобождаемой от налога сумме добавляется освобождение 20 000 евро за двух первых детей и еще 30 000 евро за каждого последующего ребенка, начиная с третьего.

Шаг 4. Выбор нотариуса.

Функции нотариуса в Греции весьма ограничены. Нотариус разъясняет сторонам их права и обязанности, вытекающие из подписываемого контракта. Он также убеждается в том, что стороны об этом знают, зачитывая им текст контракта перед тем, как они его подпишут.Обычно юрист рекомендует клиентам того или иного нотариуса, которому он доверяет.Нотариальные сборы сейчас составляют 1,2% от цены сделки, из которых 9% остается юридическому фонду и 6% фонду социального обеспечения нотариусов. В дополнение к этому по следующей шкале оплачивается стоимость оформления бумаг:                         сумма сделки в евро        цена оформления в евро
                             
                                     100 000                    1,235.64
                                     500 000                    6,035.64
                                    1000 000                  12,035.64
                                    5000 000                  60,035.64 

 Шаг 5. Подписание контракта и акта передачи прав собственности перед нотариусом.

И контракт и акт передачи прав собственности должны быть зарегистрированы нотариально. Контракты, заключенные не по форме, анулируются без всяких средств судебной защиты.

Формальные требования для нотариальной регистрации.
 
Продавец обязан заполнить и предоставить следующие документы и формы:
1.Свидетельство налоговых органов, что за продавцом не числится никаких фискальных долгов.
2.Установленная законом декларация о том, что в течение последних 2ух налоговых лет продавец не        извлекал дополнительных доходов из продаваемого объекта.
3.Установленное законом свидетельство, что продавец правильно продекларировал продаваемый объект в     декларации налоговых возмещений.
4.Чек оплаты налога на недвижимость.
5.В случае если продавец получил объект в результате наследования или дарения - свидетельство           налоговой службы об оплате налогов на наследство и дарение.
6.Свидетельство местных органов власти (на территории которых расположен объект), что за владельцем    не числятся долги перед местными органами.
7.Утвержденные планировки, если объект был построен.
8.В районах, где уже существует система Земельного Регистра - сертификат Земельного Регистра           относительно статуса объекта.Покупатель должен предоставить:
1.Свидетельство налоговой службы, что у него (покупателя) нет фискальных долгов.
2.Свидетельство налоговой службы, что налог на передачу прав собственности оплачен.

Обязательно-ли находиться на территории Греции, чтобы совершить сделку?

а. Процедуры в консульстве.Консульство Греции в вашей стране может выполнить функции нотариуса. Это значит, что контракт купли-продажи и акт о передаче прав собственности может быть подписан за границей в присутствии сотрудника греческого консульства. Важно отметить также, что в консульстве эта процедура абсолютно бесплатна.б. Представительство через доверенное лицо.Каждая сторона сделки может передать полномочие представительства другому лицу, оформив на него доверенность. Доверенность может быть оформлена также и на юриста, представляющего сторону в сделке.Содержание доверенности.Доверенность на сделки с недвижимостью обладает рядом особенностей. Например, точные условия контракта (цена и т.д.), а также сам объект, являющийся предметом сделки, должны быть точно зафиксированы в доверенности. Без этих уточнений доверенность теряет юридическую силу.Формы доверенности.Доверенности продавца и покупателя должны быть нотариально заверены. Их можно оформить в нотариате в Греции или в Греческом консульстве зарубежом. Для того, чтобы в Греции были признаны нотариальные документы заверенные зарубежными нотариусами, они (документы) должны быть сопровождены специальной формой Апостиль.

Шаг 6. Регистрация в Регистре Мортгейджей.

Заверенный нотариально контракт купли-продажи может считаться действительным только по регистрации его в Регистре Мортгейджей или в Земельном Регистре. Такая регистрация является частью процедуры сделки.

Цена регистрации.

В настоящее время регистрационная цена составляет 0,475% стоимости объекта. Обычно регистрацию оплачивает покупатель, но можно в контракте возложить эту обязанность и на противоположную сторону.

Дополнение.

При переходе района из юрисдикции системы Регистра Мортгейджей в юрисдикцию системы Земельного Регистра, владельцы недвижимости должны до строго определенной даты зарегистрировать в нем ( в Земельном Регистре) свое право собственности. При декларации права необходимо приложить документы на покупку объекта. Регистрация права собственности на один объект стоит 20 евро. Декларированные права будут затем проверены на их законность. Декларация и оформление права собственности на объект в Земельном Регистре сейчас является предварительным условием для начала сделки и для получения планировочных разрешений.

Налоги.

1. Приобретение недвижимости в принципе не облагается налогом на добавленную стоимость. Статья 6 закона 2859/2000 предусматривает, что покупка новых зданий, планировочные разрешения на которые будут получены после 01.01.2006, будет облогаться этим налогом. На практике, однако, эта дата постоянно переносится.2. Подоходный налог.Жители Греции облагаются подоходным налогом по следующим правилам: интервал дохода            процент          сумма налога в      общий доход         исчисленная по общему доходу
                                      налога         данном интервале                                       сумма налога
 1-8.400                              0%                      0                     8.400                             0
 8.401-13.400                      15%                   750                  13.400                            750
 13.401-23.400                    30%                   3000                 23.400                            3.750
 более  23.401                     40%                     -                         -                                      -          
Что касается юридических лиц, то по совокупному доходу они облагаются налогом от 25% до 35% в зависимости от юридического статуса фирмы.
Кроме этого, сугубо на доход от недвижимости существует еще добавочный подоходный налог (symbliromatikos foros) в 1,5% на частных лиц и 3% на фирмы. И, наконец, Гербовый сбор в 3,6% взимается, если на объект выплачивались арендные платежи.

Налог на особо крупные объекты недвижимости (foros megalis akinitis periousias).

Под этот ежегодный налог подпадают все владельцы недвижимости стоимостью более 243.600 евро, независимо от того являются они физическими или юридическими лицами, гражданами Греции или иностранцами. Семейные пары начинают платить этот налог соответственно только с суммы стоимости их недвижимости в 487.200 евро. Наличие первых двух детей в семье поднимает налогооблагаемую планку еще на 61.150 евро на каждого ребенка, а с третьего ребенка и более еще на 73.400 евро на каждого.Ниже приводится таблица по налогу на особо крупные объекты недвижимости (в евро): интервал стоимости      % налога в            сумма налога    общая стоимость     общая исчисленная
     объекта                     интервале              в интервале       объекта            сумма налога       1-243,600                        0%                           0              243,600                0
 243,601-390,350                    0.3%                   440.25            390,350                440,25
 390,351-537,100                    0.4%                   587.00            537,100                1,027.00
 537,101-683,850                    0.5%                   733.75            683,850                1,761.00
 683,851-977,350                    0.6%                  1,761.00          977,350                3,522.00
 977,351-1,270.850                  0.7%                  2,054.00          1,270.850              5,576.50
   более 1,270.851                   0.8%                         -                  -                          -

Муниципальные сборы (telos akinitis perioussias)

Этот ежегодный налог составляет от 0.25% до 0.35% от стоимости объекта.Все налогоплательщики (будь то физические или юридические лица) являющиеся владельцами недвижимости в Греции независимо от их гражданской принадлежности должны с 01.01.2005. вместе с налоговой декларацией предоставить в налоговые органы специальную форму  E9. Эта форма может быть представлена и в электронном виде (см. www.taxisnet.gr). Поскольку заполнение формы E9 представляет значительные трудности, рекомендуется поручить это юристу по недвижимости или бухгалтеру.  Статья из журнала "Property & Home" issue 10